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一方面，市场在通过“以房抵债”等手段进行自救，另一方面，政策层面也在持续出台配套举措进行助力。这场波及面广、错综复杂的地产“连环债”困局，正在多方合力下，尝试一步步化解，虽然过程漫长，但方向已然清晰
文｜《财经》记者 孙颖妮
编辑｜王静仪
近日，住房城乡建设部印发的一则通知——《关于进一步加强建筑市场监管持续优化建筑市场环境的通知》（下称《通知》）引发市场广泛关注。
《通知》要求，建设单位明确工程款支付节点及违约责任，推行工程款支付担保，鼓励“见索即付”保函，落实过程结算，无争议款须先行支付。
地产“连环债”困局下，《通知》提出的系列举措旨在从制度层面压缩工程款的拖欠空间，为供应商回款提供更有力的政策保障。
长期以来，房企依托高杠杆模式运营，长期依赖赊账合作撬动产业链资源，“先干活、后结款、层层垫资”是行业惯例：总包、分包、材料商、劳务队垫资施工、供货，等楼盘销售回款后再统一结账。
上行周期里，回款顺畅，哪怕互相欠着，资金也转得动，债务隐患被掩盖在不停盖、不停卖的繁荣中。
然而，近两年市场深度调整，楼市降温，房子难卖、项目停工、房企“爆雷”甚至破产，导致现金流断裂，积压的债务风险集中爆发，“连环债”由此形成：房企没钱，拖欠总包和供应商；总包拿不到钱，又拖欠下游分包和材料商；中小供应商回款无望，再拖欠其他供货商、工人工资和经营欠款。
最终，形成了一条从“房企—工程总包、分包—大中型供应商—小微供货商—个体工商户”的多级债务链条，且环环嵌套、层层传导，又层层淤积。
这一债务规模十分庞大。东方财富证券研究所发布的研报显示，截至2025年三季度末，“主流20家A股上市房企”的各类应付账款规模达14305亿元，其中很大一部分是拖欠供应商的工程款和材料款。若将大量未上市的中小房企及整个建筑业链条纳入计算，实际债务规模更加庞大。
2026年6月11日，绿地控股发布的公告显示，在5月10日至6月3日的短短24天内，该公司就新增诉讼1938件，累计金额71.36亿元，其中大部分（1833件）是公司作为被告，被供应商和施工方追讨欠款。截至6月10日，富力地产被司法执行的总金额已超过205亿元，其中相当部分是供应商欠款。截至一季度末，新城控股应付账款344亿元，主要也为拖欠供应商和工程方的款项。
每一笔欠款背后，都是无数中小微供应商的艰难挣扎。
过去20多年，房地产拉动了一条极长的产业链。从建筑施工总包，到园林绿化、防水保温、幕墙安装、电梯配套等各类专业分包，再到家居、水泥、苗木、门窗等不计其数的材料商——成千上万、大大小小的供应商与房地产行业深度绑定。其中，诸多供应商处于供应链末端、规模小、抗压能力弱，没有充裕的现金流，是最先被“拖欠”击倒的一环。
《财经》调查了解到，面对复杂的债务，各方在积极行动。一方面，市场主体通过协商、“以房抵债”、诉讼等手段进行自救，另一方面，政策层面也在不断同步推出配套举措，助力债务化解。此次住建部《通知》的出台，正是从制度层面破解地产拖欠链条的关键落子之一。
在这之前，4月28日召开的中共中央政治局会议，在部署有效防范化解重点领域风险方面，强调要着力解决拖欠企业账款问题。
2025年6月1日，国务院发布的《保障中小企业款项支付条例》正式实施，明确要求大型企业应当自货物、工程、服务交付之日起60日内支付款项，并规定禁止设置“背靠背”付款条款。
3月5日，政府工作报告起草组负责人、国务院研究室主任沈丹阳在国新办吹风会上表示，2026年将出台《保障中小企业款项支付条例》的配套政策，推动清欠工作取得更好效果。
这场波及面广、错综复杂的地产“连环债”困局，正在上下合力中，尝试一步步化解。
“房企—工程总包、分包—大中型供应商—小微供货商—个体工商户”的多级债务链条，环环嵌套、层层传导，又层层淤积。图/IC
欠款难回，供应商艰难求生
讨债、还债——成为过去四年王成强的生活主线。这位干了17年苗木生意的江苏人，被一笔600万元的欠款困住了。
十几年前，房地产市场繁荣时期，开发商资金充裕，生意相对好做。王成强承接了不少地产项目的园林景观工程。
2020年，王成强从一家地产总包单位手中接下一个景观工程项目。一年后顺利交工。然而，从完工起，王成强就踏上了讨债之路。到目前，还有600万元的账款没有要到。
“我们一次又一次地去找总包，去催、去求，但得到的回复是——‘开发商也没给我们钱，我们也是受害者’。”王成强说。就是这笔被拖延的欠款，斩断了王成强公司的资金链。而王成强公司还需向下游的苗木、石材等材料供应商付款，以及支付数十名工人的工资。
王成强靠积蓄、跟亲戚朋友借款，垫付了大部分款项，但仍无力承担部分供应商和工人的欠款。
有些供应商无奈之下将王成强告上了法庭，王成强也因此成为被执行人，征信受损，公司账户也被冻结。
像王成强这样因地产“连环债”被深度拖累的中小微供应商，数量庞大。
章锐勤在上海做了十几年的橱柜生意，三年前，他接了一个南京的样板房项目，如今工程款才收回了50%。他在南京的另一个项目，目前工程款只收回70%，尾款已被拖了两年。章锐勤说，每次找总包去催款，对方都说，“甲方也没给我钱，我真的没钱给你。”
章锐勤说，他的公司每天都要应对房租、人员工资、社保等等一系列固定成本，当前回款无期，公司的现金流也受到严重影响。
章锐勤公司还能勉力运营，而很多供应商则撑不下去了。
过去两年，王成强身边有很多因资不抵债而倒闭的同行。王成强说，部分同行朋友为了生存只能去打工，或转行开货拉拉、跑滴滴，彻底退出了地产市场。
北京海晴律师事务所合伙人银昊擅长地产领域的债权执行，也是特殊资产投资与处置顾问，近两年，他目睹了大量分包单位和供应商被欠款彻底拖垮。
银昊向《财经》表示，很多分包单位的工程款都是借款垫资，有银行贷款、有民间借贷，还有跟朋友亲戚借来的钱。工程做完后欠款拖的时间太长，这些人的钱都不够支付借款利息，最后资金链彻底断裂，公司难以为继。“有很多供应商提起诉讼后，还没等到判决执行，公司已经倒闭了。等到执行阶段，我们已经联系不到债权人。”
银昊介绍，小微企业负责人大多以个人名义为公司贷款提供担保，公司欠债即等同于老板个人负债。不少供应商把自己的房产、车辆全部抵押出去，用尽信用贷额度。一旦资金链断裂，则意味着他们个人资金彻底枯竭。
经历了多起诉讼后，王成强被列入失信被执行人名单，连动车高铁都无法乘坐。他说，由于出行受到限制，很多业务无法正常展开。
“做生意这么多年，最不愿意的就是欠别人钱，这比自己亏钱还难受，但确实没有更多的钱可以偿还了。”现在，王成强每月20日固定还款1500元。“虽然数额少，但至少说明我在积极地还钱。”他如今最大的愿望，就是尽快要回被拖欠的款项，把欠债全部还清。
做了20多年吊装生意的刘文生是安徽人，目前也在向地产工程总包商艰难讨债。刘文生说，现在市场把欠债的这些人总结为两类人，一类是“假老赖”，像王成强那样，积极还款，卖房卖车；一类是真老赖，故意拖延、想方设法转移资产、抗拒执行。
王成强坦言，自己的消费已全面降级，一切以省钱为主：以前买几千元一件的衣服，现在只买几十元钱的，舒适就行；以前和客户朋友吃饭都去高档饭店，现在聚会就找个干净点的小饭店；以前出差住有档次的酒店，现在尽可能当天来回减少开支。
王成强在老家种了很多蔬菜，他的态度是能不花钱就不花钱，维持基本的生存就行。
刘文生则说：“我有同行朋友，现在给汽车加油都困难。这真的不是开玩笑，这是真实的现状。”
企业负责人不敢消费，只是影响经济循环的一个小堵点。更严重的问题是，这些困在债务链条里的企业，一方面没钱进行新的投资，另一方面也不敢投资，生怕投出去的钱再次有去无回。
被三角债套住的企业，收缩、保守、不接单、不扩张已成为普遍选择。银昊遇到的很多企业主也表示，宁可不接业务也不能再垫资了，垫资消耗的又是一笔新钱，实在垫不动了。
“我现在生存都成问题，哪有新的资金再去做项目。”在王成强看来，当前的大量债务必须解开，他们这批人才能解脱出来，重新去做事。
多位经济专家向《财经》表示，诸多企业深陷房企“连环债”泥潭，这已经不是单一行业的账本问题，由于涉及行业众多、覆盖面极广，这一庞大的市场主体已影响到消费、投资、民营经济信心和就业等方方面面，成为宏观经济运行中一个不容忽视的堵点。
解开这堆“连环旧账”，不仅关乎个体生存，更对经济的复苏和循环有重要意义。上海财经大学滴水湖高级金融学院院长姚洋表示，随着流动性压力向上传导，三角债对上游制造业与服务业的次生伤害远超房地产行业本身。
打折还债，“排在末端”的债权人
房企化债在艰难推进，供应商债务是其中一环。《财经》多方调查了解到，在当前的化债进程中，供应商相关债务的处理通常会安排在相对靠后的阶段，所需时间也相对更长。
可研智库长期深耕房地产行业及企业研究。其创始人兼总经理贾春晖向《财经》表示，房企在债务化解过程中，会综合考虑各方利益协调和实际紧迫程度，形成相应的处理顺序：首要任务仍是保障“保交楼、保民生”相关支出，确保楼盘完工交付，维护购房者权益及农民工工资发放；在此基础上，银行、债券、信托等金融债务，以及工程款总包等大额应付款项的处理也会同步推进；与此同时，中小材料供应商的债权问题也会在后续步骤中逐步纳入解决流程。
银昊从法律角度解读称，从法定清偿顺序来看，供应商的材料款被归为普通债权。在房企资产有限的情况下，供应商排在购房者、施工总包方、银行等债权人之后，是较晚“分蛋糕”的人。很多时候，前面所有债权被分完，剩下资产寥寥无几，普通供应商拿到补偿极低或者根本拿不到补偿。
这两年，恒大、融创等头部房企通过债务重整的方式还债，但中小供应商这类普通债权的清偿顺位靠后、清偿率普遍很低。
2026年1月，作为恒大集团出险后首家破产的恒大系公司，原恒大地产集团湛江御景置业有限公司的破产财产分配方案显示，普通债权人的最终清偿率仅为0.69%，创下近年来房企破产案新低。这意味着，每100元普通债权仅能收回不足7角钱。
银昊认为，当前房企供应商化债处于“被动接受、缓慢消化、进展有限”的阶段，“主动权掌握在房企手中”。
《财经》了解到，在现金兑付能力不足的情况下，“以房抵债”成为大、中、小型房企的普遍方案。具体操作上，房企不还现金，而是利用已建成的住宅、公寓、商铺、停车位乃至酒店等实物资产，按一定价值抵偿供应商的工程款项。
不久前，赵广秦以总价160万元卖掉了位于上海周边城市的五套住宅。这些房子，是某大型房企按照当时市场价500万元抵给他的工程款。与此同时，赵广秦还准备将一间商铺以1000万元的价格出售——房企当初是按2000万元的价值抵给他的。这意味着，一笔总额2000多万元的工程欠款，在经历“以房抵债”和“低价变现”两道关卡后，实际收回的现金已大打折扣。
这笔欠款源于几年前赵广秦公司为该房企所做的工程项目，由于该房企现金流出现问题，工程款一直拖欠。在持续催讨下，一年前，该房企给出了解决方案：不给现金，以五套住宅和一家店铺抵给赵广秦。
赵广秦心里清楚，接受“工抵房”意味着要承受较大的资产折损，但他更担心的是，如果继续拖下去，连“工抵房”都拿不到，最终只能无奈接受这种化债方式。
收下工抵房后，赵广秦本想等房价回暖再出手，能多卖些钱。然而公司资金链实在紧张——银行贷款需要按期偿还，新接的项目又需要大笔垫资。在多重压力之下，他不得不将手中的“工抵房”折价变现，填补资金窟窿。
当前，在诸多化债方式中，“工抵房”已成为重要的现实路径之一，这也是房企针对供应商推出的专属化债方案。
荣盛发展（002146.SZ）是这一模式的典型代表之一。截至2026年6月，荣盛发展通过抵出酒店、土地、商品房、停车位等资产，累计“以物抵债”规模已达到33.83亿元。
当前，各地也在密集出台政策规范秩序，通过对“工抵房”的网签备案、合同更名、资金监管等环节进行全流程规范，加强监管。
除了抵资产，《财经》注意到，部分房企还采取了“抵运营权”的化债方式。即将资产一定年限内的运营权、收益权让渡给供应商，用以抵偿债务，而非转移资产所有权。
贾春晖表示，这两种方式本质上都是“以资产换时间”的缓冲工具，在短期内有助于避免违约及诉讼引发连锁反应。但无论是哪种方式，对于供应商而言，实际价值都可能面临一定的折价情况——接受“抵资产”的供应商可能面临资产贬值、销售困难等资产处置方面的后续因素，而接受“抵运营权”的则需考量时间周期和未来收益的不确定性。
不过，贾春晖认为，相较部分房企没有给出实质性解决方案，抵资产已经是房企在当前能力范围内较积极的化债态度了。
根据其团队调研，房企在化债方案的实际推进节奏上各有不同，供应商所获得的债务处理安排也因具体情况而异，回款周期、谈判过程等方面的节奏差异在当前环境中较为常见，债务化解的整体进程仍处于持续探索和逐步完善阶段。与此同时，他也注意到地区法院正在主动介入，积极推动债务化解工作并提供相应的解决方案，为整体化债进程带来了明显助力。
企业自救与政策清欠同步推进
在市场主体通过“以房抵债”等手段进行自救的同时，司法、金融与政策层面也在高压推进债务化解。
银昊专门从事不良资产处置及债权人代理工作，近两年接触了大量因房企欠款引发的诉讼案件。他向《财经》透露，以西安某一个区的法院为例，仅仅一个被执行人的执行案件就多达400多件，而某一家总包单位的债权执行案中，涉及的债权人高达2000余家。在杭州某一个区，仅仅是一个法官手里的执行案件就多达100多件，“这还不包括那些因金额较小尚未起诉的债权人”。
银昊表示，部分案件通过诉讼能追回一定资金，但执行环节困难重重，普遍要打折扣，实际回款率大多在40%至50%，这是供应商不得不接受的现实。
基于此，当前多地法院积极探索以各种灵活模式开展司法调解，主导部分头部企业为供应商提供可操作的化债方案，提高化解效率，多地法院开展了拖欠企业账款专项执行行动。
例如，黑龙江省大庆市让胡路区工商联与法院采取“法院+工商联”联动调解的方式，利用商会“懂行”的优势介入调解，并推出了“先解冻+分期付”的创新调解模式。一场涉及585万余元的建筑行业“三角债”纠纷，在15天内化解完成。
积极的信号已经出现。依托中国房地产业协会房地产信用信息平台，中房网信用房地产组近日发布的《2026年第二季度房地产开发企业信用状况报告》显示，2026年二季度全国房地产开发企业被记录的各类不良信用信息共计29022条，同比减少77.70%，环比减少48.43%，同环比双降。
报告还显示，2026年二季度房地产行业欠税企业数量同比减少71.35%，欠税案例数量同比减少83.08%；失信被执行人企业数量同比下降3.09%，失信被执行人案例数同比下降9.56%。总体来看，房地产行业信用状况呈现同比显著修复特征。
金融端则通过应收账款资产证券化（ABS）等金融工具盘活旧债务。例如，2026年，华夏银行长沙分行落地了系统内首笔无核心企业ABS项目，以10家国企的12笔应收账款为底层资产，发行规模7.35亿元。
顶层设计层面，中央高度重视拖欠企业账款问题。2026年以来，国务院常务会议和中共中央政治局召开的会议，都强调了要加紧清理拖欠企业账款。
在这之前，国务院常务会议2025年审议通过了《加快加力清理拖欠企业账款行动方案》，会议强调，确保清欠工作取得实实在在成效，坚决遏制新增拖欠，释放出中央层面对拖欠企业账款这一顽疾“动真格”的信号。
在化解存量债务的同时，政策也在着力遏制增量，从源头防止新的拖欠发生。
2025年6月1日，国务院发布的《保障中小企业款项支付条例》正式实施，明确规定禁止设置“背靠背”付款条款，同时规定，县级以上地方人民政府部门、事业单位、国有大型企业应当建立逾期款项年度报告制度。
业内人士普遍高度认可中央及地方政府陆续出台措施助力债务化解的积极性。贾春晖同时提醒，这类债务很多属于企业间的商业欠款，政策在介入时无法采取与政府性债务相同的刚性处置手段。目前，供应商欠款的化解并未设定强制清零的时间表，实际推进更多依赖市场化协商。
从策略上看，当前的供应商端化债本质上是“以时间换空间”——给予房企债务处置的缓冲期。贾春晖预计，随着“保交楼”等工作的推进以及前期其他债务逐步化解，供应商层面的化债或将在2026年后进入一个有效推进的新阶段。
与此同时，身处“连环债”中的供应商们也在积极转型求生。做橱柜生意的章锐勤，公司开始扩展小业主精装修市场，从过去以TO B（面向企业）的工程业务为主，转向服务好每一个C端（消费者）客户。
做苗木生意的王成强则开始关注造型类和空间美学类的高端苗木市场。他说：“虽然现在处于债务困境，可一旦解开这个结，我还是想继续在这个行业深耕。”
长远来看，在多方合力下，供应商端的债务化解正逐步走向制度化的轨道，破题之势已在凝聚。
（应受访者请求，文中王成强、章锐勤、刘文生、赵广秦为化名）
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