两辆大巴穿过粤北的叠层山丘买股票杠杆，载着韶关市曲江区大塘镇三个村的村干部和百余村民，驶向80公里外始兴县顿岗镇的周所农村未来社区。历山村村支书钟国坚已多次踏上这条路，他必须先把“房子怎么建、面积怎么换、什么叫未来社区”弄明白，才能回去面对全村人审慎的目光。
对车上这支“考察团”而言，此行不仅是一次观摩，更是对未来生活的预演——大塘镇将通过全域土地综合整治打造5个“未来社区”，这既是村民未来的家园，也是曲江区全域土地综合整治中最关键的一步。
一场总投资36.74亿元、让土地重焕新机的变革，正在他们身后轰隆推进，试图缝合破碎的土地与城乡的裂痕，优化“三农”结构。钟国坚早早签了协议，既为带头，也因那难以抗拒的吸引力——用自家旧宅，在村里换一套新房，在镇上再为儿子换一套。他的选择，和全镇超80%的迁建签约率背后，是数千村民对未来美好生活的期盼。
一地“散牌”
X840县道如一条蜿蜒的脉络，贯穿大塘镇北部，串联起整治区域内上万亩零散的耕地和数十个亟待被时代“解封”的村庄——集中蜕变为历山村、塘口村、竹园村3个农村未来社区，以及火山新型城镇化未来社区——再通往大塘镇未来社区，甚至曲江西部新城阳岗片区城市未来社区。
今年6月，曲江区全域土地综合整治（大塘镇实施单元）项目在火山社区破土。两个月后，样板房拔地而起——新型联排农房、公寓楼房与精致的沙盘一并落成，静候村民审阅。
按照规划，历山、塘口、竹园三村及火山社区约2000户村民，将分批迁入“未来社区”，首批村民明年就能拿到新房钥匙。
“我们要做的，不是简单的拆旧建新。”曲江区委书记宋在军站在项目沙盘前，扫视那些象征未来的模型，“而是通过全域土整，重构生产、生活、生态空间，把自然资源要素系统盘活、全链提质。”他说出一个颇有分量的比喻：“我把它比作中国农村的‘第三次土地革命’。”
曲江区面临的，是中国山区县典型的土地困局。自然资源档案显示：大塘镇实施单元的耕地碎片化严重，共有耕地图斑2125个，其中5亩以下图斑1259个；农村建设用地粗放、闲置率高，村庄空心化蔓延；部分村组长期受地质灾害威胁。
2022年底，广东启动“百县千镇万村高质量发展工程”，将全域土地综合整治作为关键抓手，由省自然资源厅牵头实施，破解“地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里聚”的核心问题，构建“良田比较集中、村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美”的土地保护利用新格局。
“2018年以来，全国1300多个全域土整方案中，浙江实施了960多个。如今浙江的‘网红村’‘明星村’，大多因全域土整而兴。”2023年春末，浙江中展土地整治服务有限公司总经理崔华权，带着“千万工程”的经验来到广东。深入调研后，他发现浙江的成熟经验在这里“水土不服”，“政策和基层土壤不同，无法简单移植。”
广东也在摸着石头过河。2024年11月，广东省自然资源厅谋划征集各地实施方案，为2025年全面推进铺路。曲江区必须作出选择：这场复杂的土地“手术”，第一刀该切在哪？
“村庄布局优化是核心。”崔华权指着沙盘上历山村散落的11个村小组，“布局像一副打散的麻将，不改变这个格局，资源无法盘活，良田连片、产业集聚都很难实现！”
在曲江区委、区政府的支持下，规划团队借鉴在顿岗打造广东首个“未来社区”的实践经验，即将落下“第一刀”。
老宅的根与未来的房
推土机的轰鸣声日益强烈。
在历山村，未来社区的规划正一寸寸落地——用地完成确权，地表逐渐平整。带头签字的钟国坚，见证了“历山速度”：“就用了十天，选址点44户村民的61.95亩用地完成占地补偿协议签订。”他喜不自胜，如今全村超九成村民同意参与迁建。
情感的羁绊与未来的引力在此拉锯。“老祖宗留下的宅院，当然舍不得啦！”村民老林的矛盾道出普遍心声。但走进样板房，目光掠过宽敞的客厅、明亮的厨房，停在足够摆放茶桌的阳台时，心中的天平开始倾斜。最让他们这些世代务农者心动的，是通过沙盘看到的美好未来。
这场变革的关键，始终是“人”。
“我们绝不违背群众意愿大拆大建，绝不强迫农民‘上楼’。”一线奔走的大塘镇副镇长张志敏反复强调这条红线，“群众全是自愿参与，我们只想方设法为他们做加法。”
为守住红线，曲江区创新制定了灵活的安置方案：新型联排农房、公寓楼房、城镇住宅或货币补偿，多个迁建区域及多种置换组合摆在村民面前。其中，农村未来社区、新型城镇化未来社区，分别提供3种面积的公寓楼房、新型联排农房，和城镇住宅房型。
在落实“一户一宅”的前提下，村民自愿根据旧房结构、面积等，按比例置换新房或货币补偿。既可选择300平方米以内的新型联排农房，也可组合选择公寓楼房和城镇住宅。专设的80平方米小户型，还为困难群众提供了精准帮扶通道。村民完成迁建、拿上“房本”，旧房宅基地拆除复垦后交回村集体。
为做好只有5页纸的迁建补偿方案，宋在军先后召开了21场村民小组会、“家长会”。他坚持工作扁平高效，流程不过三层，“基层反映的具体问题，必须一竿子插到底，尤其要打通‘最后一百米’。”
“区委书记牵头，对方案字斟句酌，充分考虑村民的多种需求”，曲江区副区长刘武透露，细节到新房台阶宽度，都根据村民建议调整。
这些社区远不止居住空间的转移。规划图上，光伏屋顶、停车场、充电桩一应俱全，乡村卫生站、幼儿园、养老服务站点缀其间，数字化管理系统将覆盖整个社区。“我们也会在社区旁保留一些菜地、果园”，刘武说，“毕竟农村不能完全像城市。”这份承诺，背后是对乡村文化的深刻理解和认同。
随着三个村村民选房意愿摸排完成，9.18亿元将投入建设一期1220套新房。老屋终将隐入尘烟，新的生活正在发芽。
勇闯“无人区”
未来社区展厅的壁灯下，两组数据冷峻对峙：整治后，大塘镇北部人均宅基地从114平方米锐减至25平方米，而耕地从10240亩增至14948亩。“空间优化到了极致”，崔华权语气谨慎。
项目推进之路遍布“无人区”。崔华权坦言，“上百亩农村建设用地统一规划建设，利用城镇开发边界内土地安置退宅农民进城，这些既无先例可循，也无明确政策依据。”
每个决策都考验担当。“每腾挪一块地，都关系到农民利益。”宋在军说，“我们不改变土地的所有权和承包经营权，你家的地始终是你家的。但对具体问题要认真分析、科学决策，只要符合基层实际和群众利益，就果断拍板。”
这场博弈，又指向农业农村现代化的内核。
“破碎的土地无法孕育新质生产力。”崔华权指出，唯有实现耕地连片、设施提升，通过集中流转形成规模经营，才能唤醒“沉睡价值”，农业农村现代化之路才真正畅通。
通过土地整理，项目形成了1728亩节余建设用地指标，为乡村发展注入新的空间动能。为确保农民的长期收益，曲江区要通过耕地流转获得租金、土地入股获得股金、以工补农获得薪金、提升公共服务水平等方式，让农民成为全域土整的真正受益者。
项目团队还对整治区做了专项农文旅规划设计，为未来乡村运营打好基底。综合整治后，这里将呈现村庄布局优化和美、良田连片高效生产、生态优美多元转化、城乡融合互促共进的新图景。
用活资金拼盘
全域土地综合整治耗资大、回报周期长，单纯依靠地方财政难以为继。面对繁杂的资金规划文件，宋在军带领团队反复推演，最终敲定“政府出一点、银行贷一点、社会投一点、奖补争取一点”的多元筹资模式。
制度创新应运而生。区政府授权区属国企作为实施主体，以“投资人+EPC+运营”模式引入社会资本，组建项目公司具体操盘，既保障政府主导，又激发市场活力。“政府不提供任何担保承诺，不形成地方隐性债务。”区国投公司总经理张腾斩钉截铁地说道。
更大的突破来自政策性银行的支持。“方案规划之初，就必须与政策性银行深度对接，确保所谋项目和融资要求无缝契合，实施方案批复即完成融资批复”，宋在军道出关键。
大塘镇实施单元的系统方案，最终赢得中国农业发展银行广东分行的认可，获得30亿元综合预授信。首笔8.72亿元、期限30年的低息贷款迅速注入，创下广东全域土地综合整治专项贷款的单笔放贷规模纪录。
这是“政策性金融+社会资本”的合力。为进一步增强项目“造血”能力，大塘镇导入现代农业、林业、牧业、渔业、移动储能等6个经营性项目，成功引进7家企业参与，撬动社会资本4亿元。
2025年10月，广东“补改投”新政及时出台，又为项目注入新的资金活水。
塑造沃野新链
整治后的土地，即将焕发新生。
11月初的大塘镇，稻田连绵如金。零散的田块、缺失的机耕路，逐渐被“百亩方”“千亩方”取代。“现在机器可以直接下田，效率高了，村民收入也高了。”塘口村村支书邓立勇掰着指头算，改造成高标准农田后，每亩年租金从400多元涨至600多元，“这是量的飞跃！”
他的感受背后，是数据支撑：大塘北部耕地整治至1.5万余亩，形成7个“千亩方”、7个“百亩方”，由项目公司统一流转、规模经营。
这幅巨大的画布，将被专业农事服务公司绘就高效生态现代农业图景。通过品种改良优化、微生物土壤修复提质、生产数字化管控、公共品牌建设、“订单农业+认养农业+互联网”等系统性建设，让新质生产力贯穿农业全链条，预计亩均产能提高30%以上，综合价值翻番，打造“千斤粮、万元田”。
曲江区与浙江省之江乡村振兴研究院、杭州电子科技大学数字农业研究院牵手，为农业数字化转型注入智慧动能。
一个现代产业体系，正在整治区域内生长：现代数字农业、渔业、牧业系统布局，导入了4.0版植物工厂——年产50吨高品质草莓的杭电数智草莓项目，应用物联网与人工智能技术——年产50万斤净水生态鲈鱼的杭电高密度生态智慧渔业项目，联动农业农村部数字化牛产业大脑——“北牛南育”项目……
它们不仅是前沿科技代表，更构成了层次分明、耦合闭环的绿色循环系统：未来社区的“建筑+屋顶光伏”，为数智草莓工厂输送清洁电力；草莓工厂下层空间，孕育着珍贵树种、林下中草药等秧苗，支持现代林业发展；养殖项目产生的粪肥经过生态处理，还田滋养牧草，又反哺牛群与鱼群。生态与经济价值在此实现双向转化。
“林业是广东被忽视的产业富矿。”崔华权点出另一处关键。曲江区在广东率先将林业纳入整治体系，林业高质量发展项目由国家林草局林草调查和规划院“主刀”，把“短板”变成“潜力板”。5.5万亩现代林业的蓝图正在展开——大口径珍稀木材林、林下经济、林业碳汇、数字林业，预计25年内产生17亿元的综合收益。
站在火山社区三层独栋农房的顶层远眺，两处桉树林将被复垦为良田，让连片耕地延伸至绵延的青山脚下，一望无际。
“现在你理解，为什么我称之为农村的‘第三次土地革命’了吗？”宋在军问起记者，“就是在不改变土地权属的基础上，顺应农村人口减量化发展趋势，通过空间重构和资源整合，实现耕地保护、粮食安全、农业新质生产力发展、农民共富与区域协调。农业农村现代化前景就具象化了。”
根据广东省自然资源厅部署，曲江区正绘制更广阔的蓝图：加速编制全区整治方案，规划“重点村—中心镇—城区（县城）”三级未来社区，打造一条融合人口聚集、产业发展、生态优美、公共服务、要素流动多轴的“高质量发展轴”，为高质量推进“百千万工程”探索“曲江模式”。
在这片被重新定义的土地上，这场革命正通过对土地资源的全链条精准管控与系统赋能，探寻农业农村现代化从“物理变化”到“化学反应”的真正路径。变革的齿轮已经咬合，徐徐转动。
策划：王卫国
统筹：周昌和 冯芸清
采写：南都N视频记者 莫郅骅
摄影：南都N视频记者 陈辉
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